Darowizna wkładem własnym kredytu mieszkaniowego

Jednym z pomysłów zaspokojenie wymogów opisanych w Rekomendacji S dotyczących minimalnego poziomu wkładu własnego (WW) może być darowizna. Darowizna najczęściej pochodzi od rodziny ale może być też od innych osób. Różnica w pochodzeniu darowizny implikuje różne warianty podatkowe – grupy podatkowe. Sprawdź jakie są możliwości.

Rekomendacja S wymaga od banków aby te wymagały WW od swoich klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny. Jest to element mający na celu zmniejszanie ryzyka kredytowego po obydwu stronach – po stronie Banku i po stronie klienta.
Ogólne zasady wyznaczania minimalnego poziomu WW w kredytach hipotecznych są znane i czytelnie opisane.

Obok zdolności kredytowej to drugi w kolejności ważności element mający złożyć się na możliwość otrzymania kredytu hipotecznego. Jest to realizacja zasady ujmowanej słowami „stać Cię na wkład własny to stać Cię na kredyt”. Darowizny, szczególnie od rodziców, są częstą formą zdobycia środków na WW.

Niektóre darowizny wymagają opłacenia podatku, niektóre są od niego wolne.

Nie zapłacimy podatku jeśli darowizna od jednej osoby nie przekroczy:

• 9,637 zł – darowizna od I grupy podatkowej,
• 7,276 zł – darowizna od II grupy podatkowej,
• 4,902 zł – darowizna od III grupy podatkowej.

UWAGA: jest to limit na jedną osobę, wartości te mnożą się jeśli darowizny da więcej osób np. małżeństwo teściów, dwójka czy trójka rodzeństwa. W praktyce teściowe dadzą maksymalnie 19,274 zł (tj. 2 x 9,637) itd.

I grupa to:

• małżonek,
• zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki),
• wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie, pradziadkowie),
• pasierb(ica) (dziecko małżonka z innego związku),
• zięć (mąż córki),
• synowa (żona syna),
• rodzeństwo,
• ojczym,
• macocha,
• teściowie (rodzice współmałżonków).

II grupa to:

• zstępnych rodzeństwa (np. siostrzeniec, bratanek),
• rodzeństwo rodziców (np. struj, ciotka),
• zstępnych i małżonków pasierbów(ic),
• małżonków rodzeństwa (np. mąż siostry, żona brata) ,
• rodzeństwo małżonków (np. brat żony, siostra męża),
• małżonków rodzeństwa małżonków (np. mąż siostry męża, żona brata żony),
• małżonków innych zstępnych (np. żona wnuka, mąż wnuczki).

Ważne: grupa I i II nazywane są tez grupami 0 (grupa zero) czyli grupy podatkowe dla darowizn od najbliższej rodziny w całości zwolnione od podatku do pewnego limitu.

III grupa to osoby pozostałe nie mieszczące się w grupie II oraz III.

Umowę darowizny należy sporządzić na piśmie i wraz z formularzem SD-Z2 przekazać do właściwego dla swojego zamieszkania Urzędu Skarbowego.

Link do formularza SD-Z2:
https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/sd/formularze-do-druku-sd/#SD-Z2

Twój minimalny WW to w 2020 roku 20% jeśli:

• kupujesz mieszkanie
• kupujesz dom
• budujesz dom

Jeśli są to cele niekomercyjne a służące indywidualnemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych to jest stawka wynosi 20% jako minimum, można wnieść większy WW.

Banki akceptujące tylko od 20% WW:

• Citi Handlowy
• BNP Paribas
• Bank Pocztowy
• ING Bank Śląski (BŚ)
• BOŚ Bank

10% WW – tyle oferują niektóre banki ale pod warunkiem wykupienia (może być skredytowane) dodatkowego ubezpieczenia niskiego WW. Jest to propozycja dla kredytobiorców z mniejszym zasobem środków pieniężnych własnych ale z wystarczająco dobrą zdolnością kredytową pozwalającą na stosunek długu do wartości nieruchomości maksymalnie 90% (LtV).

Banki akceptujące od 10% WW z ubezpieczeniem niskiego WW:

• Pekao S.A.
• PKO Bank Polski (BP)
• BPS Bank
• mBank
• Credit Agricole
• Bank Millennium
• Santander Bank Polska (BP)
• Alior Bank

Przykłady:

Zakup mieszkania:

400 tys. zł – za tyle chcemy kupić mieszkanie
320 tys. zł – to 80% (LtV) wartości nieruchomości i maksymalna kwota kredytu jaki można
80 tys. zł – tyle kredytobiorca musi sam zapłacić za mieszkanie

Budowa domu:

300 tys. zł – tyle będzie kosztowała budowa wg kosztorysu
100 tys. zł – to wartość działki budowlanej i mogła ona być darowizną
300 tys. zł – tyle może wynosić kwota kredytu hipotecznego
20% – to minimalny WW, którym może być działka budowlana

Darowizna jako WW możliwa jest w wariancie zarówno od minimum 10% oraz w wariancie od minimum 20%.

Kupując mieszkanie prawie zawsze musimy opłacić samodzielnie 20% wartości transakcji (wyjątkami wchodzącymi w WW mogą być np. prace remontowe, modernizacja). Budując dom wkładem własnym może być np. działka, prace budowlane, zakup materiałów budowlanych).

Im nieruchomość będzie droższa tym wyższa wymagana kwota WW. Uproszczone zadanie mają budujący nieruchomość ponieważ ich wkładem własnym może być kupiona za gotówkę lub przekazana w darowiźnie działka na której ma być realizowana inwestycja. Wartość działki przeważnie wystarczy do zaspokojenia całości wkładu własnego. UWAGA: działka nie mogła być kupowana na kredyt, nie może być obciążona żadnym prawem osób trzecich, w dział IV księgi wieczystej działki mówiący o zastawach hipotecznych musi być wolny od wpisów.

Reasumując

Darowizna może być wkładam własnym. Może to być darowizna pieniężna (np. gotówka, przelew środków) lub w formie prawa (np. przeniesienie własności działki budowlanej). Należy zwrócić uwagę na grupy podatkowe zwolnione z opodatkowania darowizn. Darowizny mogą łączyć się, istotna jest kwota wartość darowizny od jednej osoby. Aktualny w 2020 roku minimalny próg wkładu własnego to 20% od wartości nieruchomości co jest równe 80% LtV.