Pożyczki przez Internet » Jaki wkład własny? – kiedy 0%, 10%, 20%, 25% i 30% w kredycie mieszkaniowym, na budowę domu i na nieruchomość komercyjną

Jaki wkład własny? – kiedy 0%, 10%, 20%, 25% i 30% w kredycie mieszkaniowym, na budowę domu i na nieruchomość komercyjną

Autor: Michał Straus; data: 2 marzec 2020

Zasady wyznaczania poziomu wkładu własnego, który klient musi wnieść zaciągając kredyt hipoteczny, opisane są w Rekomendacji S (S) Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Wkład własny w przypadku nieruchomości mieszkalnych niekomercyjnych zawsze musi zostać wniesiony ale nie zawsze musi być w formie pieniężnej i musi on być w wartości od 10 do 30% wartości kredytowanej nieruchomości gdzie 20% jest standardowym minimalnym wkładem własnym. Dla nieruchomości komercyjnych, w zależności od charakteru, będzie to od 0% do 25%.

Zasada wyznaczania wartości procentowej wynika z rekomendacji dotyczących wskaźnika LtV – Loan to Value czyli wartość kredytu do wartości (nieruchomości kredytowanej). LtV 90% to minimalny wkład własny 10%, LtV 80% to 20% wkładu itd.

Przydatne narzędzia:

https://faraon24.pl/kredyty-hipoteczne-2020-ranking-kalkulator/ – ranking i kalkulator kredytów hipotecznych
 
https://faraon24.pl/kredyt-na-budowe-domu-2020/ – ranking kredytów hipotecznych na budowę domu
 

Bez wkładu własnego pieniężnego w gotówce – równowartość od 10% do 20% wkładu własnego tj. LtV w zakresie 80 – 90%.

Zamiast żywej gotówki za wkład własny mogą zostać uznane:

  • działka budowlana, na której ma zostać wybudowana kredytowana nieruchomość\
  • poniesiony wcześniej koszt nabycia nieruchomości
  • poniesione wcześniej koszty związane z robotami budowlanymi lub sam zakup materiałów budowlanych
  • wpłaty do dewelopera na poczet zakupu nieruchomości
  • zabezpieczenie hipoteczne na innej nieruchomości
  • środki zgromadzone w IKE i IKZE
IKE – indywidualne konto emerytalne
IKZE – indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego

mówi o tym najszerzej rekomendacja 10.3. (S):

„10.3. (S) Na poczet wkładu własnego, bank może zaliczyć wartość nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania.„

Nieruchomość gruntowa, która ma być wkładem własnym może też być przedmiotem innego zabezpieczenia hipotecznego – jeśli bank ustali jej część jako wartość, która może być uznana za wkład własny, mówi o tym rekomendacja 10.6. (S):

„10.6. (S) W przypadku uznania przez bank za wkład własny wartości nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie kredytowana nieruchomość, konieczne jest zweryfikowanie czy nieruchomość ta nie jest obciążona hipoteką. W sytuacji, gdy bank ustalił, iż nieruchomość – na której docelowo znajdować się będzie kredytowana nieruchomość – jest obciążona hipoteką, bank ocenia w jakiej części wartość tej nieruchomości może zostać uznana jako wkład własny.„

10% wkładu własnego

Banki oferujące kredytu hipoteczne mogą przyjąć 10% (LtV 90%) wkładu własnego pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia i/lub zabezpieczenia. Nazywa się to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Mówi o tym rekomendacja 15.5.b) (S):

„15.5. b) 90% w przypadku, gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% LtV ustanowiono:
 odpowiednie ubezpieczenie, lub
 blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, lub
 przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 ustawy – Prawo bankowe (przy czym w przypadku innej waluty niż waluta kredytu, bank powinien założyć jej deprecjację o co najmniej 50%), lub przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). „

ubezpieczenie może występować łącznie z blokadą środków i innych przeniesieniach środków lub samodzielnie w taki sposób aby uzyskać rekomendowaną wartość 20% wkładu własnego tj. LtV 80%.

20% wkładu własnego – LtV 80%

Dwudziestoprocentowy wkład własny (LtV 80%) to poziom standardowy. Mówi o tym rekomendacja 15.5. a) (S):

„15.5. W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać poziomu:
a) 80% lub „

Bez wkładu tj. 0% lub 25% – wkład własny dla nieruchomości komercyjnych

W dziale „zakres stosowania”:

„W treści Rekomendacji zostały wyróżnione dwie kategorie nieruchomości komercyjnych: przychodowe i pozostałe. Podział ten został wprowadzony ze względu na odmienny charakter drugiej z wymienionych kategorii. W odniesieniu do ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie na pozostałych nieruchomościach komercyjnych i finansujących te nieruchomości, nie jest konieczne stosowanie postanowień Rekomendacji 15.7 oraz 17.2. „

czym jest nieruchomość przychodowa a czym są pozostałe zdefiniowane w punkcie 20. „słowniczka pojęć stosowanych”:


20. Nieruchomość komercyjna – nieruchomość niebędącą nieruchomością mieszkalną.
Wśród nieruchomości komercyjnych wyróżnia się:
1) nieruchomości przychodowe – nieruchomości komercyjne przynoszące dochód generowany przez czynsz lub zyski z ich sprzedaży, zarówno istniejące, jak i w trakcie zagospodarowania,
2) pozostałe nieruchomości komercyjne – nieruchomości komercyjne służące bezpośrednio do generowania zdolności wytwórczych i usługowych kredytobiorcy, będące elementem jego majątku trwałego, w szczególności o przeznaczeniu gospodarczym tj. przemysłowym, produkcyjnym, składowym, w tym w rolnictwie i leśnictwie oraz o charakterze publicznym (w szczególności: na cele transportu, łączności, energetyki, ochrony zdrowia, opieki społecznej, oświaty, nauki, kultury i kultu religijnego, administracji publicznej, ochrony środowiska, obronności i bezpieczeństwa państwa, zaopatrzenia w wodę). „

W związku z zakresem stosowania wykluczającym dla pozostałych nieruchomości komercyjnych konieczność stosowania rekomendacja 15.7 (S) i 17.2 (S) wkład własny nie jest konieczny (0%) – bank może samodzielnie ustalać politykę w tej kwestii.

30% – wkład własny „klucz za dług”

Opcja Klucz z Dług to taki zapis w umowie kredytu hipotecznego, który pozwala kredytobiorcy na zwolnienie z zobowiązań wobec banku pod warunkiem przeniesienia na bank własności – możliwość wycofania się z kredytu w zamian za oddanie nieruchomości bez zwrotu poniesionych nakładów. Innymi słowy „oddaje klucz a dług znika”. Poziom 30% wkładu własnego czyli LtV 70% wynika z części pierwszej rekomendacji 15.6. (S) o brzmieniu:


W przypadku kredytów z opcją „klucz za dług”, wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać poziomu 70% wartości kredytowanej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.”

Wkład własny w transzach

W przypadku wypłaty kredytu w systemie transz istnieje możliwość uzupełniania wkładu własnego proporcjonalnie do wielkości transz. W ten sposób cała kwota nie jest natychmiast wymagana. Tak stanowi rekomendacja 10.4 (S):

„10.4. (S) Wkład własny klienta powinien zostać wniesiony najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu. W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie wypłacanych w transzach, wkład własny może być wnoszony proporcjonalnie w odniesieniu do kwoty wypłaconych transz.”

Dopłata zamiast wkładu własnego

W czasie trwania programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego możliwe jest pokrycie wkładu własnego w drodze realizacji tych programów (najczęściej np. dopłata jako wkład). Mówi o tym rekomendacja 10.5. (S)

„10.5. (S) Bank może dopuścić wniesienie wkładu własnego (całości lub części) w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze).”

Ograniczenia co do źródła środków składających się na wkład własny

Zgodnie z rekomendacją 10.7. (S) środki finansowe nie mogą pochodzić z kredytu, pożyczki ani z dotacji. Przez dotację nie należy rozumieć dopłat w związku z realizacją programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Ta rekomendacja ma dokładnie takie brzmienie:

„10.7. Bank powinien upewnić się, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji. W tym celu należy odpowiednio zastosować postanowienia rekomendacji 8.14.”

Zasada braku możliwości finansowania wkładu własnego z produktów dłużnych wywodzi się wprost z założenia wymogu posiadania środków własnych. Z uwagi na okresy trwania umów o kredyty hipoteczne chodzi po stronie banków o minimalizację ryzyka tworzenia portfela kredytów ryzykownych (potencjalnie „toksycznych” – niespłacalnych) a po stronie kredytobiorców chodzi o ogólną zasadę ograniczenia możliwości nadmiernego zadłużenia.

Skrótowo ta zasada wymawiana jest tak: „…stać cie na wkład własny to stać cie na kredyt…„

Podsumowanie

Wysokość wkładu własnego dla większości klientów podpisujących umowy o kredyt hipoteczny będzie na poziomie minimum 20%. Niektóre banki zgodzą się na 10% pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia i/lub zabezpieczenia. Jeśli mamy umowę z opcją „klucz za dług” to jest to minimum 30% wkładu własnego. Nieruchomości komercyjne mogą w ogóle nie wymagać wkładu własnego – zależy to od tego czy to nieruchomości przychodowe (25%) czy nieruchomości pozostałe (0%). Rekomendacje KNF-u wchodzące w skład S są czytelne a samodzielna analiza nie jest ponad przeciętną miarę skomplikowana.

Pełna treść dokumentu Rekomendacja S znajduje się pod tym adresem:
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacji_S_3_12_2019_67953.pdf

Autor
ocena
[W sumie: 1 | srednia:5]