Najpierw totalny TOP 5 najciekawszych ofert banków, w dalszej części wyliczenia dla bardziej wnikliwych kredytobiorców. Dane zmieniają się dynamicznie, warto śledzić codziennie zmiany.
TOP 5 - w skrócie
- Santander Bank Polska - najniższa stawka stała 5 lat: 6,13% (RRSO 6,82%); niska przykładowa marża dla zmiennego.
- VeloBank - stałe 5 lat: 6,26% (RRSO 6,78%), min. wkład 10%; po 5 latach zmienne z WIBOR + marża.
zapytaj o kredyt - mBank - stałe 5 lat w przykładzie: 6,28%, RRSO 6,74%; szybki proces online.
- PKO Bank Polski - stałe 5 lat od 6,39% (segment standardowy), RRSO 6,74%; wkład własny od 10%.
zapytaj o kredyt - ING Bank Śląski - stałe 5 lat 6,31% (z programem "Łatwy Start"), RRSO 6,83%; po okresie zmienne = WIBOR 3M + marża.
Wyróżnienie: Alior Bank – Megahipoteka ze stałym oprocentowaniem 6,275% przez 5 lat (RRSO 7,68%) i 0% prowizji.
Założenia rankingu
- Zakup mieszkania (rynek pierwotny/wtórny), kwoty rynkowe, profil standardowy.
- Trzy najczęściej wyszukiwane warianty: stałe 5 lat, stałe 10 lat (gdzie dostępne), zmienne (WIBOR 3M/6M + marża).
- Ocena: poziom oprocentowania, jawność marży po okresie stałym, RRSO z przykładów, wymogi (LTV, produkty). Cross-check z bieżącymi zestawieniami rynkowymi (VII–IX 2025).
Aktualny kontekst rynkowy: stopy procentowe i ich wpływ
We wrześniu 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej rozważa kolejną obniżkę stóp procentowych po lipcowym cięciu o 0,25 p.p., które ustaliło stopę referencyjną na poziomie 5,00%. Eksperci spodziewają się potencjalnej obniżki o 25 punktów bazowych we wrześniu, choć niektóre instytucje jak Credit Agricole prognozują wstrzymanie do listopada.
WIBOR, kluczowy wskaźnik dla kredytów zmiennych, odnotował spadki: WIBOR 3M na poziomie 4,82% i WIBOR 6M 4,67% (stan na 29.08.2025). Dla kredytu na 400 tys. zł oznacza to spadek raty o 8-78 zł miesięcznie w zależności od parametrów.
Prognozy na najbliższe miesiące zakładają dalsze spadki WIBOR w ślad za ewentualnymi decyzjami RPP. To dobra wiadomość dla osób rozważających kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, ale efekty obniżek są odczuwalne z opóźnieniem (zależnym od częstotliwości aktualizacji wskaźnika w umowie).
Wariant 1: Stałe 5 lat - kto dziś najtańszy
| Bank | Stałe 5 lat (≤80% LTV) | RRSO (przykład) | Uwagi / warunki |
|---|---|---|---|
| Santander Bank Polska | 6,13% | 6,82% | Dla klientów wewnętrznych Select; 0% prowizji |
| VeloBank | 6,26% | 6,78% | Dla Profesjonalistów; atrakcyjne warunki zmiennego po okresie |
| mBank | 6,28% | 6,74% | Dla obecnych klientów banku z segmentem Intensive |
| PKO Bank Polski | 6,39% | 6,74% | Kredyt Własny Kąt; wkład własny od 10% |
| ING Bank Śląski | 6,31% | 6,83% | Program "Łatwy Start"; po 5 latach przejście na zmienne |
| Alior Bank | 6,275% | 7,68% | Megahipoteka; 0% prowizji; wymagane dodatkowe produkty |
Wariant 2: Stałe 10 lat - gdzie realnie dostępable
| Bank | Stałe 10 lat | Po 10 latach | Warunki |
|---|---|---|---|
| BNP Paribas | 7,30% (z pakietem) | WIBOR 3M + marża | Oferta specjalna; wymaga pakietu produktów |
| Pozostałe banki | Brak ofert stałych 10 lat | - | Większość banków skupia się na 5-letnich okresach stałych |
Wariant 3: Zmienna stopa - marże i indeksy
| Bank | Po okresie stałym / dla zmiennego | Indeks | Uwaga |
|---|---|---|---|
| Santander | WIBOR 3M + marża (wg segmentu) | WIBOR 3M | Konkretne marże zależne od statusu klienta |
| VeloBank | WIBOR + marża | WIBOR | Atrakcyjne marże dla profesjonalistów |
| mBank | WIBOR 3M + marża | WIBOR 3M | Dokładne marże zależne od profilu klienta |
| PKO BP | WIBOR 6M + marża ~2,03% | WIBOR 6M | Przykład: oprocentowanie zmienne ~7,04% |
| Alior Bank | WIBOR 3M + 2,05% | WIBOR 3M | Po 5 latach stałego okresu |
Kluczowe wnioski (same konkrety)
- Najniższe stałe 5 lat we wrześniu 2025 oferuje Santander (6,13%); konkurencyjne są też VeloBank (6,26%) i mBank (6,28%).
- Stałe 10 lat - w praktyce dostępne tylko w BNP Paribas (7,30% z pakietem).
- Po okresie stałym patrz na marżę (np. Alior 2,05%) - to decyduje o koszcie przy zmiennym.
- LTV ma znaczenie: stawki dla ≤80% LTV są wyraźnie lepsze.
- Pakiety/ubezpieczenia potrafią obniżyć marżę lub prowizję. Zawsze licz całkowity koszt.
- Niezależne rankingi pokazują, że różnice w całkowitym koszcie między bankami sięgają dziesiątek tysięcy zł.
Przykładowe scenariusze i kiedy który wariant
- Masz stabilne dochody i planujesz nadpłaty → stałe 5 lat z najniższą stawką (Santander/VeloBank/mBank).
- Chcesz maksymalnej przewidywalności → rozważ stałe 10 lat w BNP.
- Niski wkład własny (10%) → sprawdź warunki PKO BP i Alior Bank.
Uwagi „techniczne” (na co patrzeć w umowie)
- Okres stałej stopy i co dalej: po 5/10 latach wchodzi zmienne = indeks (WIBOR 3M/6M) + marża z umowy.
- Produkty pakietowe (konto, karta, ubezpieczenia) - obniżają marżę lub prowizję, ale są kosztami.
- RRSO bywa wyższe niż sama stopa - to efekt prowizji/ubezpieczeń/opłat.
Jak ten ranking ma się do zestawień rynkowych
Najnowsze publiczne zestawienia (np. Marciniwuc.com - aktualizowane 08.2025) potwierdzają, że w ostatnich tygodniach najniższe oferty skupiają się wokół Santander, VeloBank i mBank, co jest zbieżne z danymi banków.
Źródła (dostęp: 01.09.2025)
- Bankier SMART – ran king kredytów hipotecznych wrzesień 2025
- WIBOR - stopy procentowe (aktualne wartości)
- Ranking kredytów hipotecznych sierpień 2025
- Ranking kredytów hipotecznych 1 wrzesień 2025 - Direct Money
- Prognozy stóp procentowych wrzesień 2025
- Wpływ obniżek stóp na raty kredytów
Uwaga: stawki końcowe zależą od profilu, LTV, zdolności, produktów i ubezpieczeń; banki publikują przykłady oraz tabele stawek. Zawsze potwierdź warunki w banku przed decyzją.