Top 5 ofert hipotek - Październik 2025
- ING Bank Śląski – oferuje jedną z najniższych stałych stóp na rynku na 5 lat. W przykładzie: 6,27% (szacowane RRSO ~6,77%).
- mBank – bardzo konkurencyjna oferta na stałe 5 lat, z szybkim procesem online. Przykładowe oprocentowanie: ~6,28% (RRSO ~6,68%).
- VeloBank – warto śledzić jego oferty promocyjne, w których pojawia się atrakcyjne oprocentowanie stałe na 5 lat (przykładowo w przedziale 6,0–6,3%).
Zapytaj o szczegóły promocji - Santander Bank Polska – ma w ofercie różne warianty kredytów ze stałym oprocentowaniem na 5 lat, często wzbogacone o promocje, takie jak 0% prowizji.
- PKO Bank Polski – proponuje stałe oprocentowanie na 5 lat, przy wymaganym wkładzie własnym od 10%.
Sprawdź aktualne warunki
Wyróżnienie: Alior Bank i inne instytucje często uruchamiają oferty specjalne, np. z zerową prowizją lub obniżoną marżą – warto je brać pod uwagę w porównaniach.
Jak powstał ten ranking?
- Cel rankingu: znalezienie najlepszych ofert na zakup mieszkania (pierwotny i wtórny rynek) dla osoby o standardowym profilu, z LTV ≤ 80%.
- Porównywane warianty: stałe oprocentowanie na 5 lat, stałe na 10 lat (tam, gdzie dostępne) oraz oprocentowanie zmienne (oparte na WIBOR 3M/6M plus marża banku).
- Kryteria oceny: wysokość stałego oprocentowania, RRSO, przejrzystość marży po okresie stałym oraz wymagania dodatkowe (LTV, pakiety).
Co się dzieje na rynku? (Październik 2025)
- Rada Polityki Pieniężnej (RPP) kontynuuje w 2025 roku cykl łagodzenia polityki pieniężnej. Obniżki stóp procentowych stopniowo przekładają się na spadek wskaźnika WIBOR, co obniża koszt kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (efekt widoczny z pewnym opóźnieniem).
- WIBOR 3M i 6M to kluczowe wskaźniki dla kredytów zmiennych. Twój rzeczywisty koszt to suma tego indeksu i marży banku.
- Posiadanie wyższego wkładu własnego (LTV ≤ 80%) to zazwyczaj przepustka do niższego oprocentowania i lepszej marży.
Stałe oprocentowanie na 5 lat – przegląd ofert
| Bank | Stała stopa (5 lat) | Szacowane RRSO | Ważne uwagi |
|---|---|---|---|
| ING Bank Śląski | 6,27% | ~6,77% | Sprawdź promocje typu „Łatwy Start”. Warunki mogą zależeć od pakietu produktów. |
| mBank | ~6,28% | ~6,68% | Doceniany za sprawny proces online i częste oferty promocyjne. |
| VeloBank | ~6,0–6,3% (w promocjach) | Zależne od wariantu | Konkurencyjne stawki często dostępne w ramach ograniczonych czasowo promocji. Sprawdź aktualną promocję |
| Santander Bank Polska | Oferty promocyjne | Zależne od oferty | Często pojawiają się promocje z zerową prowizją – dokładnie analizuj tabelę opłat i prowizji. |
| PKO Bank Polski | Oferty promocyjne | Zależne od marży | Minimalny wkład własny to 10%. Zapytaj o ofertę |
Stałe oprocentowanie na 10 lat – czy to w ogóle dostępne?
Obecnie (październik 2025) rynek kredytów hipotecznych jest zdominowany przez 5-letnie okresy stałego oprocentowania. Oferty z 10-letnią stałą są bardzo rzadkie i zwykle wiążą się z dodatkowymi warunkami, jak obowiązkowy pakiet produktów lub ubezpieczenie.
| Bank / Oferta | Dostępność stałej 10 lat | Co po 10 latach? | Typowe warunki |
|---|---|---|---|
| Pojedyncze oferty specjalne | Bardzo ograniczona, np. z pakietem | Przejście na WIBOR + marża | Często wymaga pakietu produktów (konto, karta) lub ubezpieczenia |
| Większość banków | Brak w standardowej ofercie | - | Skupienie na 5-letnich okresach stałych |
Oprocentowanie zmienne – na co zwracać uwagę?
| Bank | Składniki oprocentowania | Indeks referencyjny | Kluczowa uwaga |
|---|---|---|---|
| ING Bank Śląski | WIBOR 3M + marża (zależna od wariantu) | WIBOR 3M | Wysokość marży zależy od pakietu i segmentu klienta. |
| mBank | WIBOR 3M + marża | WIBOR 3M | Marża jest różna w zależności od osiągniętego LTV i wybranego pakietu. |
| PKO Bank Polski | WIBOR 6M + marża (przykładowe w materiałach) | WIBOR 6M | To właśnie wybór indeksu i marży decyduje o ostatecznym koszcie kredytu. |
| VeloBank | WIBOR + marża (atrakcyjna w promocjach) | WIBOR 3M/6M | W ofertach promocyjnych bank może proponować niższą marżę – sprawdź szczegóły. |
Podsumowanie: Najważniejsze wnioski
- Najniższe stałe na 5 lat znajdziesz w ofertach ING, mBanku oraz w promocyjnych wariantach Velobanku i Santandera.
- Stałe na 10 lat to wciąż rzadkość. Jeśli zależy Ci na długoterminowej przewidywalności, musisz aktywnie szukać ofert specjalnych.
- Po okresie stałym kluczowe znaczenie ma wysokość marży, która stała się Twoim głównym kosztem. Zwróć też uwagę na to, czy indeksem jest WIBOR 3M czy 6M.
- LTV ≤ 80% to prosta droga do lepszych stawek i niższej marży.
- Pakiety i ubezpieczenia mogą obniżyć marżę, ale podnieść całkowity koszt kredytu (RRSO). Zawsze licz całość.
Jaki wariant wybrać? Przykładowe scenariusze
- Stabilne dochody, planujesz nadpłaty: → Wybierz stałe 5 lat z najniższą stawką (sprawdź ING, mBank, VeloBank).
- Chcesz maksymalnej przewidywalności na dłużej: → Poszukaj rzadkich ofert stałych na 10 lat (oferty specjalne/pakiety).
- Masz niski wkład własny (ok. 10%): → Skup się na ofertach PKO BP, Santandera i Alior Banku, zwracając baczną uwagę na warunki LTV i obowiązkowe ubezpieczenia.
Umowa kredytowa – na te zapisy patrz szczególnie
- Długość okresu stałego – przez jak długo rata się nie zmieni i co dokładnie się stanie po jego zakończeniu (jaka marża jest zapisana w umowie).
- Indeks referencyjny po stałym okresie (WIBOR 3M czy 6M?) oraz jak często jest aktualizowany.
- Produkty pakietowe (konto, karta, ubezpieczenie) – zapisz ich koszt i sprawdź, jak realnie wpływają na RRSO.
- RRSO – to najważniejszy wskaźnik, który pokazuje całkowity koszt kredytu (uwzględniający odsetki, prowizje, ubezpieczenia i opłaty).
Jak ten ranking ma się do reszty rynku?
Publiczne porównywarki i zestawienia potwierdzają, że w październiku 2025 roku najciekawsze oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem skupiają się wokół banków wymienionych powyżej. Pamiętaj, że rynek jest dynamiczny, a promocje mogą się szybko zmieniać, więc warto sprawdzać aktualności.
Źródła danych (Październik 2025)
- Bankier SMART – ranking kredytów hipotecznych
- WIBOR - stopy procentowe (Bankier)
- Marciniwuc.com - ranking kredytów hipotecznych
- Direct Money - ranking kredytów hipotecznych
- Money.pl - prognozy stóp procentowych
Ważna uwaga: Ostateczna oferta, jaką otrzymasz, zależy od Twojej indywidualnej sytuacji: zdolności kredytowej, historii w BIK, wysokości wkładu własnego (LTV) oraz wybranych produktów dodatkowych. Zawsze weryfikuj wszystkie warunki bezpośrednio w banku przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Najczęstsze pytania (FAQ)
Czym tak naprawdę jest oprocentowanie stałe?
To gwarancja, że przez cały ustalony w umowie okres (np. 5 lat) wysokość Twojej raty kapitałowo-odsetkowej nie zmieni się z powodu wahań rynkowych stóp procentowych. Daje Ci to poczucie stabilności i przewidywalności kosztów.
Dlaczego banki tak chętnie oferują akurat 5 lat stałej?
To swego rodzaju kompromis. Z jednej strony daje klientowi kilkuletni spokój, a z drugiej – pozwala bankowi na dostosowanie warunków do nowej sytuacji rynkowej po tym okresie. Dłuższe okresy stałej (10 lat) wiążą się dla banku z większym ryzykiem, dlatego są rzadsze i droższe.
Co to jest LTV i czemu jest takie ważne?
LTV (ang. Loan-to-Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, którą kupujesz. Im jest niższy (czyli im wyższy jest Twój wkład własny), tym mniejsze ryzyko dla banku. Nagrodą za to są dla Ciebie korzystniejsze warunki kredytu: niższe oprocentowanie i marża.
Marża – dlaczego to takie kluczowe?
Marża to zysk banku, stała część Twojego oprocentowania. Nawet jeśli rynkowe stopy procentowe (WIBOR) spadną do zera, Ty i tak będziesz płacić marżę. Dlatego po zakończeniu okresu stałego, to wysokość marży ma decydujący wpływ na koszt Twojego kredytu.
Po co mi RRSO, skoro znam oprocentowanie?
Oprocentowanie nominalne mówi tylko o koszcie pieniądza. RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) to wskaźnik, który pokazuje pełny, całkowity koszt kredytu. Uwzględnia on nie tylko odsetki, ale też wszystkie obowiązkowe opłaty (prowizja, ubezpieczenie). To najlepszy parametr do porównywania ofert.
Jak często zmienia się WIBOR w mojej umowie?
Zależy to od tego, na jaki indeks się umówiłeś. Jeśli jest to WIBOR 3M, to stawka jest aktualizowana co 3 miesiące. Przy WIBOR 6M – co 6 miesięcy. Od momentu aktualizacji indeksu zmienia się wysokość Twojej raty.
Czy opłaca się brać pakiet produktów dla niższej marży?
To trzeba zawsze przeliczyć. Czasem miesięczny koszt utrzymania konta i karty w pakiecie jest wyższy niż oszczędność wynikająca z obniżonej marży. Porównaj RRSO dla wariantu z pakietem i bez niego – to da Ci jasną odpowiedź.
Kredyt z 0% prowizji – zawsze jest okazją?
Nie zawsze. Bank musi na czymś zarobić. Czasem rekompensuje sobie brak prowizji wyższą marżą lub obowiązkiem wykupienia drogiego ubezpieczenia. Znów z pomocą przychodzi RRSO – sprawdź, czy oferta z zerową prowizją ma naprawdę najniższy całkowity koszt.