TOP 5 - w skrócie
- Pekao S.A. - najniższa stawka stała 5 lat: 6,26% (RRSO 7,25%); niska przykładowa marża dla zmiennego od 1,84–1,89 p.p. przy produktach.
- PKO Bank Polski - stałe 5 lat: ~6,38% (promocyjne −0,2 p.p. do 30.09.2025), min. wkład 10%; po 5 latach zmienne z WIBOR 6M + marża.
- mBank - stałe 5 lat w przykładzie: 6,38%, RRSO 7,35%; szybki proces online.
- Santander - stałe 5 lat od 6,38% (segment Select, ≤80% LTV), standardowo 6,73–6,98%; jawne marże po 5 latach (WIBOR 3M + 2,30–2,90).
- BNP Paribas - stałe 5 lat 6,80% (z pakietem), 7,50% bez; unikalna opcja stałe 10 lat: 7,30% (bez pakietu 8,00%); po okresie zmienne = WIBOR 3M + 2,10 p.p.
Wyróżnienie: BOŚ – najlepsze dla „zielonych” nieruchomości: stałe 5 lat 6,87% (eko) / 7,00% (standard), marże zmienne 1,79–2,29 p.p. (stan 29.07.2025).
Założenia rankingu
- Zakup mieszkania (rynek pierwotny/wtórny), kwoty rynkowe, profil standardowy.
- Trzy najczęściej wyszukiwane warianty: stałe 5 lat, stałe 10 lat (gdzie dostępne), zmienne (WIBOR 3M/6M + marża).
- Ocena: poziom oprocentowania, jawność marży po okresie stałym, RRSO z przykładów, wymogi (LTV, produkty). Cross-check z bieżącymi zestawieniami rynkowymi (VI–VIII 2025).
Wariant 1: Stałe 5 lat - kto dziś najtańszy
| Bank | Stałe 5 lat (≤80% LTV) | RRSO (przykład) | Uwagi / warunki |
|---|---|---|---|
| Pekao | 6,26% | 7,25% | Zmienne: przykładowa marża 1,84–1,89 p.p. przy pakietach; min. wkład 10%. |
| PKO BP | ~6,38% (promo −0,2 p.p.) | ok. 8,19% (Własny Kąt) | Promocja „stałe −0,2 p.p.” do 30.09.2025; wkład od 10%; po 5 latach przejście na zmienne. |
| mBank | 6,38% (przykład) | 7,35% (przykład) | Proces online; dokładna cena zależna od profilu/produktów. |
| Santander | 6,38% (Select) / 6,73% (klient wewn.) / 6,98% (zewn.) | 8,11% (przykład) | Cennik wg LTV i segmentu; 0% prowizji z ubezp. „Spokojna hipoteka”; po 5 latach WIBOR 3M + marża. |
| BNP Paribas | 6,80% (z pakietem) / 7,50% (bez) | ok. 7,8% (przykłady na stronie) | Po 5 latach zmienne = WIBOR 3M + 2,10 p.p.; dostępne też stałe 10 lat. |
| BOŚ (eko/standard) | 6,87% (eko) / 7,00% (standard) | - | Preferencje dla ENERGO (świadectwo ≥ WT 2021); marże zmienne od 1,79 p.p. |
| Millennium | - (tylko stałe) | 8,88% (przykład) | Bank komunikuje wyłącznie stałą stopę; brak zmiennej opcji w ofercie detalicznej. |
Wariant 2: Stałe 10 lat - gdzie realnie dostępne
| Bank | Stałe 10 lat | Po 10 latach | Warunki |
|---|---|---|---|
| BNP Paribas | 7,30% (7,30% bez pakietu? - w tabeli: 7,30% bez pakietu 10 lat / 8,00% bez pakietu 10 lat – patrz tabela; wersje z pakietem i bez różnią się) | WIBOR 3M + 2,10 p.p. | Szczegółowa tabela stawek (5 i 10 lat) wg pakietów/segmentów. |
| Pozostałe banki z zestawienia | Brak stałego 10 lat (dominują 5-letnie) | - | PKO, Pekao, mBank, Santander, ING, BOŚ: komunikują stałe 5 lat. |
Wariant 3: Zmienna stopa - marże i indeksy
| Bank | Po okresie stałym / dla zmiennego | Indeks | Uwaga |
|---|---|---|---|
| Santander | WIBOR 3M + 2,30–2,90 p.p. (wg segmentu) | WIBOR 3M | Konkrety w tabeli oprocentowania (stan 01.08.2025). |
| Pekao | Przykładowa marża 1,84–1,89 p.p. (z pakietami) | WIBOR | Podane jako przykłady na stronie produktu. |
| BNP Paribas | Po stałym: WIBOR 3M + 2,10 p.p. | WIBOR 3M | Dotyczy ofert „z niską marżą”. |
| PKO BP | Przykład: oprocentowanie zmienne ~7,04% = WIBOR 6M 5,01% + marża 2,03 p.p. (05.2025) | WIBOR 6M | Aktualne zasady + promocja stałej stopy −0,2 p.p. do 30.09.2025. |
| BOŚ | Marże zmienne 1,79–2,29 p.p. (eko/standard) | WIBOR | Wysokie preferencje dla energooszczędnych nieruchomości. |
Kluczowe wnioski (same konkrety)
- Najniższe stałe 5 lat w sierpniu 2025 komunikuje Pekao (6,26%); bardzo konkurencyjne są też PKO BP i mBank (ok. 6,38%).
- Stałe 10 lat - w praktyce BNP Paribas (7,30%/8,00% zależnie od pakietu). Jeśli chcesz „zamrozić” ratę na dekadę, to dziś najprostsza droga.
- Po okresie stałym patrz na marżę (np. Santander 2,30–2,90; BNP 2,10) - to decyduje o koszcie przy zmiennym.
- LTV ma znaczenie: stawki dla ≤80% LTV są wyraźnie lepsze (np. Santander 6,38% vs 7,78% przy wyższym LTV dla niektórych segmentów).
- Pakiety/ubezpieczenia potrafią obniżyć marżę lub prowizję (np. Santander 0% prowizji z ubezpieczeniem; BNP niższe stawki „z pakietem”). Zawsze licz całkowity koszt.
- Niezależne rankingi (VI–VIII 2025) pokazują, że różnice w całkowitym koszcie między bankami sięgają dziesiątek tysięcy zł - porównuj całość, nie tylko ratę czy RRSO.
Przykładowe scenariusze i kiedy który wariant
- Masz stabilne dochody i planujesz nadpłaty → stałe 5 lat z najniższą stawką (Pekao/PKO/mBank). Zabezpieczasz ratę na 5 lat, a nadpłaty skracają okres.
- Chcesz maksymalnej przewidywalności → rozważ stałe 10 lat w BNP. Dopłata do stopy vs 5 lat bywa akceptowalna, jeśli cenisz spokój przez dekadę.
- Kupujesz mieszkanie energooszczędne → BOŚ Eko daje lepsze stawki i marże dla „zielonych” nieruchomości.
- Niski wkład własny (10%) → sprawdź warunki PKO BP (wkład od 10%), Santander (komunikuje 10% min.). Pamiętaj: wyższy LTV = wyższa cena.
Uwagi „techniczne” (na co patrzeć w umowie)
- Okres stałej stopy и co dalej: po 5/10 latach wchodzi zmienne = indeks (WIBOR 3M/6M) + marża z umowy. Porównuj te marże (np. Santander 2,30–2,90; BNP 2,10).
- Produkty pakietowe (konto, karta, ubezpieczenia) - obniżają marżę lub prowizję, ale są kosztami. Zlicz je w RRSO/całkowitym koszcie. Przykłady na stronach banków.
- RRSO bywa wyższe niż sama stopa (np. Millennium 8,88%, Santander 8,11%) - to efekt prowizji/ubezpieczeń/opłat.
Jak ten ranking ma się do zestawień rynkowych
Najnowsze publiczne zestawienia (np. Finanse Bardzo Osobiste - aktualizowane 06.08.2025 oraz porównywarki) potwierdzają, że w ostatnich tygodniach najniższe oferty skupiają się wokół Pekao/PKO/mBank/Santander, a przy 10-letniej stałej stopie dominuje BNP. To zbieżne z danymi banków i screenami ich cenników.
Źródła (dostęp: 22.08.2025)
- Pekao – Kredyt hipoteczny (stawki stałe 5 lat 6,26%, RRSO 7,25%; marże przykładowe dla zmiennego).
- PKO BP – stała stopa 5 lat (promo −0,2 p.p. do 30.09.2025; przykładowe 6,38%) oraz Własny Kąt (wkład od 10%) i przykład oprocentowania zmiennego (WIBOR 6M + marża) w komunikatach PKO.
- mBank – kredyty hipoteczne (przykład: stałe 5 lat 6,38%, RRSO 7,35%) oraz strona produktu.
- Santander – strona kredytu mieszkaniowego (0% prowizji z ubezpieczeniem, min. wkład 10%, RRSO 8,11%) oraz PDF cennik stóp (stan 01.08.2025; stałe 5 lat i marże po okresie).
- BNP Paribas – stałe 5/10 lat (6,80%/7,30% i marża po okresie = WIBOR 3M + 2,10 p.p.).
- BOŚ – Eko Kredyt Hipoteczny (stałe 5 lat 6,87% eko / 7,00% standard; marże 1,79–2,29 p.p.).
- Bank Millennium – kredyt hipoteczny (RRSO 8,88%, stała stopa).
- ING – stałe oprocentowanie (widełki 6,55–7,25% dla wniosków 18–24.08.2025).
- Bankier SMART – oferty i przykłady RRSO (przegląd rynku) oraz przewodnik po kredytach na mieszkanie.
- Finanse Bardzo Osobiste – Ranking KH (metodologia: całkowity koszt; aktualizacja do 06.08.2025).
- Comperia – ranking (VI 2025; kontekst rynkowy).
Uwaga: stawki końcowe zależą od profilu, LTV, zdolności, produktów i ubezpieczeń; banki publikują przykłady oraz tabele stawek. Zawsze potwierdź warunki w banku przed decyzją.
ocena
[W sumie: 1 | srednia:4]