Ostatni w rankingu: kredyt mieszkaniowy Alior Bank i jego Megahipoteka

Mało kto go poleca, mało kto go ma, prawie nikt nie klika w jego fiszkę – oto ostatni w rankingu kredytów hipotecznych Alior Bank i jego „Megahipoteka”. Dlaczego jest taki drogi i dlaczego wyższa kultura bankowości tak dużo kosztuje. Sprawdzamy hipotekę ubraną w wysoki melonik.

W branży kredytów hipotecznych proponuje się go klientom w drugiej, trzeciej i dalszej kolejności. Tym z niższą zdolnością kredytową, tym z „dziwnymi” zarobkami. Wysokim kosztem mogą również liczyć na finansowanie „klienci specjalni”.

RRSO 5,52% – dużo? Ano.

Na www Megahipoteki Alior Banku widzimy RRSO wynoszące 5,52%. Jeśli byłby to jakikolwiek inny kredyt to było by bardzo niskie oprocentowanie roczne rzeczywiste ale w świecie długoterminowych kredytów na cele mieszkaniowe jest bardzo wysoka cena (zobacz ranking kredytów mieszkaniowych).

Drobnym drukiem na www jest podany przykład reprezentatywny. Dotyczy on takich parametrów:

1. 331 miesięcy czyli 27,58333333333333(3) lat – nietypowy długi okres kredytowania. Przykład taki ma pokazywać uśrednione parametry 2/3 umów na jakie Bank ma zamiar zawrzeć swoje umowy z klientami z uwzględnieniem danych historycznych – dyktuje to ustawa o kredycie hipotecznym. Długi okres kredytowania drogiego kredyty hipotecznego pozwala mieć niższą ratę. Całkowity koszt jest relatywnie wysoki (zobacz kalkulator całkowitego kosztu) ale rata jest do udźwignięcia choć trzeba będzie ją dźwigać dłużej niż w przypadku takich samych kwot kredytów w innych bankach (we wszystkich innych, zobacz kalkulator kosztu miesięcznego).
2. 251 tys PLN – stosunkowo niska kwota w porównaniu do aktualnych cen nieruchomości, szczególnie przy LTV:
   1. LTV 89% – czyli wkład własny 11% a pozostałe wymagane brakujące do 20% minimalnego wkładu własnego 9% jest ubezpieczone ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego;
3. 4,21% oprocentowania zmiennego czyli tego zależnego od stawki referencyjnej dyktującej wartość WIBOR – tu WIBOR 3M;
4. 1,72% WIBOR 3M w przykładzie reprezentatywnym pochodzi z dnia 10 lipca 2019 (mało aktualna wartość);
5. 2,49% to marża banku i jest ona podwyższona o 2,5 p.p. czyli wynosi 4,99% (bo p.p. czyli punkt procentowy dotyczy powiększania lub pomniejszania o wartość liczbową, nie procentową). Podwyższenie dotyczy okresu od początku umowy (tj. wypłaty) do czasu uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej (uprawomocnienia bo jest 30 dni na sprzeciw – to takie zabezpieczenie przed „kombinowaniem”). Założeniem jest, że ten okres to 3 miesiące;
6. 228 239,35 PLN – ta ogromna kwota to całkowity koszt kredytu w którym:
   1. 1% to prowizja wynosząca kwotowo 2 670,21 PLN oraz
   2. odsetki 186 872,09 PLN;
   3. ubezpieczenie na życie 13 351,06 zł – bardzo dużo zważywszy, że to tylko przez pierwsze 5 lat i jest opłacana jednorazowo (jest kredytowana);
   4. 22 523,86 zł – to suma wszystkich pozostałych składek ubezpieczenia na życie przez pozostałe 22 lat i pół roku (prawie dokładnie);
   5. 2 372,13 zł – składnik w akcie notarialnym za dobrowolne podanie się egzekucji (w skrócie „777”);
   6. 200 PLN to koszt ustanowienia hipoteki czyli za wpis do księgi wieczystej (to płaci się do sądu, Bankowi nic do tej kwoty)
   7. 250 PLN – za inspekcję nieruchomości – wszak trzeba sprawdzić i udokumentować co jest zabezpieczeniem, to w pełni normalna standardowa opłata bo pracownik musi fizycznie pojawić się na obiekcie i wykonać dokumentację;
   8. 479 239,35 zł – tyle w sumie będziemy spłacać w tym przykładzie reprezentatywnym. Wychodzi prawie dwukrotnie więcej niż się pożyczyło;
   9. 1 367,61 zł – i to najważniejsze to wysokość raty (ale po 3 miesiącach kiedy marża spadnie po uprawomocnieniu się wpisu hipotecznego)

I te wszystkie mega istotne informacje dotyczące Megahipoteki są podane drobnym druczkiem.

Czy zatem warto brać kredyt mieszkaniowy w Alior Banku?

To zależy – jak zwykle. Jeśli mamy zwykłą sytuację zawodową, całkiem przeciętną, nie mamy jakiś zobowiązań, które nazbyt obniżają zdolność kredytową to lepiej sprawdzić dowolny inny bank a dopiero Alior Bank na samym końcu.

Z propozycją ich oferty najczęściej spotkają się klienci doradców kredytowych takich jak Expander, Open Finance czy NOTUS. Jeśli samodzielnie wybieramy kredyt to zawsze w pierwszej kolejności sprawdzamy te z początku rankingu. Te z ostatnich miejsc są dla klientów w specjalnych sytuacjach, którzy pomimo tego, że w innych bankach ich nie stać na hipotekę i tak bardzo jej potrzebują. Jeśli tylko chcą a nie muszą i wybiorą ta najdroższą ofertę to robią to na własną ekonomiczną odpowiedzialność.

Na zakończenie warto dodać, że jednym z haseł jest tu:

Kredyt mieszkaniowy na korzystnych warunkach!

a ostatnia pozycja w rankingu wskazuje nieco inaczej.